Что же представляет из себя институт строительной сберегательной кассы (ССК)? Для более полного и объективного представления о сущности стройсберкассы нужно вспомнить, что обычно в теории ввиду общих корней объединяют ССК с Жилищными Накопительными Кооперативами (ЖНК) под общим названием Строительные Общество. Приведем определение, которое дал известный в этой области специалист, академик РАН (ЦЭМИ РАН и РЭШ) Виктор Полтерович : «Строительное общество (building society) - организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений». Выделим признаки:
· статус вкладчиков- участников;
· наличие контрактов со своими членами на предоставление кредитов;
· кредиты являются целевыми и направлены на финансирование приобретения жилья или его реконструкцию;
· наличие плана по накоплению первоначального взноса, регламентированного контрактом.
По первому признаку между кооперативом и сберкассой наблюдается серьёзное различие. Объединяющим условием для жилищно-накопительного кооператива, как организации преимущественно некоммерческой, является взаимное доверие круга людей, объединённых каким-нибудь фактором: общее место работы, проживания, желание жильцов старого дома улучшить свои жилищные условия. Как правило, посторонние люди не всегда имеют возможность беспрепятственно стать участником подобного предприятия. Если же приём и осуществляется, то определёнными группами людей через определённый период времени. Таким образом правление кооператива осуществляет управление и контроль за поступлением новых вкладов и оценивает возможности для выдачи кредитов участникам. Если же пайщик кооператива решит раньше времени покинуть предприятие, то он получает свою накопленную долю и уплачивает штраф – это является своеобразной защитой от необдуманных действий. Вся тяжесть финансовых потерь кооператива, вызванных неквалифицированными действиями администрации или нарушениями контрактов со стороны кооператоров, ложится равномерно на всех членов кооператива.
Для строительной сберегательной кассы, как организации во всех случаях коммерческой, такие условности не важны. Зачастую сберегательные кассы существуют в форме акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью. Не существует никаких серьёзных ограничений для вступления в ССБ: принято может быть любое лицо, обладающее постоянным доходом и способное равномерно вносить первоначальный взнос в любой момент времени. В любой момент вкладчик может забрать всю сумму своего вклада и начисленные к нему премии, и к нему не будет предъявлено никаких штрафных санкций.
Если жилищный кооператив в силу отсутствия должной компетенции у менеджмента не имеет права привлекать сторонние ссуды, например банковские кредиты, то Строительная Сберегательная Касса имеет на это все права.Но, как правило, удельный вес заёмных ссуд в капитале ничтожно мал.
Основным источников дохода для ССК является маржа между процентной ставкой по размещению кредитов и процентной ставкой по привлечению депозитов. Ставки по кредитам в Стройсберкассах, как правило, значительно ниже, чем в коммерческих банках, осуществляющих ипотечное кредитование, сроки, на которые предоставляются эти займы - длиннее. По крайней мере, по опыту восточноевропейских стран можно сказать, что доверие частных вкладчиков к сберкассам выше, чем к негосударственным коммерческим банкам, что прямо влияет на стоимость привлечения депозитов. Все доходы по решению управляющего органа распределяются между акционерами.
В этом отношении жилищный кооператив значительно более выгоден для отдельных небогатых категорий граждан, ведь за предоставляемые ссуды, в отличие от ССК, ссудных процентов не берёт, и лишь иногда возникает необходимость в оплате небольших административных расходов.
В большинстве стран Восточной и Западной Европы, где существует развитая система Строительных накопительных объединений, правительство для привлечения средств граждан во вклады и повышения веры в подобные социально важные учреждения ввело специальные премии на вложения. Впервые они появились в послевоенной Германии в 1952 году. Ставка в 25% явилась стимулом для населения к накоплению для восстановлению своих жилищ и страны в целом. Подобная ставка является не только удобным средством для привлечения инвесторов, но и инструментом инфляционной индексации накоплений. Механизм премий по вложениям в Строительные Сберегательные Кассы сделал в некоторых европейских странах эти вложения не только простым способом решения жилищного вопроса, но и выгодным средством инвестиций.
Что же приобретёт и что потеряет такая идеальная на первый взгляд схема строительных сберегательных касс в российских условиях? Сделаем краткий экскурс по ключевым и спорным моментам проекта Федерального Закона «О строительных сберегательных кассах» под авторством И.Д. Грачёва и О. Г. Дмитриевой и сравним его с реальностью.
Статья 2. Правовой статус строительных сберегательных касс
Строительная сберегательная касса создается и осуществляет свою деятельность в виде банка в организационно - правовой форме, установленной Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" для кредитных организаций.
Самый первый и самый спорный момент в законопроекте. На всех этапах его чтений он вызывал наибольшее количество разногласий среди депутатов Государственной Думы.
С одной стороны, придание строительной сберегательной кассе статуса такого кредитного учреждения, как банк, вызывает меньше проблем с созданием собственной правовой базы. В наличии собственный регулятор в лице ЦБ России, который осуществляет полный контроль над деятельностью строительных сберегательных касс от имени государства. Ст. 7 ч. 2 предусматривает создание «специальных нормативов, отличных от обязательных нормативов, устанавливаемых для банков». Разработчики закона совершенно правильно отметили в Ст. 3 «Особенности деятельности строительной сберегательной кассы» операции строительных сберегательных касс, идентичные некоторым банковским операциям, указанным в ФЗ «О банках и банковской деятельности»:
· привлечение денежных средств юридических и физических лиц во вклады;
· размещение привлеченных во вклады денежных средств физических и юридических лиц от своего имени и за свой счет;
· открытие и ведение банковских счетов физических лиц;
· осуществление расчетов по поручению физических лиц по их банковским счетам;
· купля - продажа иностранной валюты в безналичной форме;
· выдача банковских гарантий.
С другой стороны банку, как сложному финансово-кредитному учреждению, понадобятся высококвалифицированные кадры, что несомненно сделает дороже среднюю стоимость операций банка и отразится на доступности кредитных услуг вкладчикам. Не станут ли в таких условиях строительные сберегательные кассы «дублёрами» малораспространенных на рынке ипотечных банков и не потеряется ли сама идея классических немецких ССК? Ведь для схожих по принципам деятельности Жилищных Накопительных Кооперативов придание статуса банков не понадобилось.
Большое противоречие наблюдается и в отношении Строительных Сберегательных касс со стороны Жилищных Накопительных Кооперативов. Федеральный Закон №215-ФЗ от 30.12.2004 «О накопительных жилищных кооперативах» запрещает деятельность любых ссудно-сберегательных институтов, кроме жилищно-накопительных кооперативов . И это в то время, когда деятельность большинства существующих кооперативов напоминает деятельность ССК. Исправление этого противоречия вкупе с введением в действие ФЗ «О строительных сберегательных кассах» должно внести ясность на рынке ипотечного кредитования.
Но есть в российском проекте Закона «О строительных сберегательных кассах» черты, несвойственные классическому представлению о строительной сберегательной кассе:
Статья 3. «Особенности деятельности строительной сберегательной кассы»
3.3.3. Осуществлять сделки с ценными бумагами в следующих случаях:
- при размещении собственных акций и облигаций;
- при размещении свободных денежных средств в государственные ценные бумаги Российской Федерации, ценные бумаги Банка России, а также государственные ценные бумаги стран и центральных банков стран, входящих в число группы развитых стран;
- при размещении свободных денежных средств в эмиссионные ипотечные ценные бумаги российских эмитентов, имеющих высокий рейтинг долгосрочной ликвидности и закладные;
- при привлечении денежных средств в целях формирования кредитных ресурсов для выдачи кредитов по договорам накопления сбережений вкладчикам путем эмиссии ипотечных ценных бумаг.
С точки зрения большинства экспертов, необходимость ССК самостоятельно заниматься операциями с ценными бумагами - вопрос, требующий вдумчивого осмысления.
Как уже упоминалось выше, ССК может проводить внешние заимствования, в том числе путём выпуска таких ценных бумаг, как облигации. Это очень удобный инструмент для привлечения дополнительных средств в капитал стройсберкассы, позволяющий выдавать большее количество кредитов вкладчикам и на большие суммы. Управление им требует должной квалификации, так как несоблюдение пропорций в займах может создать серьёзный риск ликвидности организации. Как и в случаях с банками, мерой предупреждения подобного станет выпуск специальных указаний ЦБ о предельных размерах внешних заимствований не только в виде облигаций, но и межбанковских кредитов, на что указывает пункт 3.3.1 : «В целях обеспечения выполнения обязательств перед вкладчиками по выдаче им кредитов для улучшения жилищных условий в соответствии с договорами накопления сбережений привлекать денежные средства по договорам займа, межбанковского кредита».
Привлекает возможность ССК размещать свои свободные денежные средства в государственные ценные бумаги, которые, кроме высоких гарантий по ним и умеренной доходности, являются ещё и высоколиквидным средством хранения капитала. Думаю, что это условие вкупе с высокой надёжностью позволяет говорить об этом виде ценных бумаг как об оптимальном, если не единственном, источнике размещения свободных средств строительных сберегательных касс.
«Привлечение денежных средств в целях формирования кредитных ресурсов для выдачи кредитов по договорам накопления сбережений вкладчикам путем эмиссии ипотечных ценных бумаг» - это то, что в среде профессиональных участников фондового рынка и банкиров называют «секьюритизацией». Если говорить более простым языком, то секьюритизация – это выпуск ценных бумаг, обеспеченных платежами по ипотечным кредитам. Эта современная система создания обеспечения под выдачу кредитов уже давно успешно функционирует в Западной Европе. Но созданию такого эффективного механизма в российских условиях мешает ряд крупных факторов, в том числе несовершенство законодательства и неподготовленность к ним со стороны фондового рынка. Перечислению всех этих отрицательных условий можно посвятить отдельную публикацию. С максимально возможной в таких условиях отдачей этот инструмент используют только крупнейшие российские банки, обладающие высококвалифицированными специалистами, содержать штат которых позволит себе не всякая строительная сберегательная касса. Организация этого механизма только сыграет на удорожание услуг для вкладчиков и заёмщиков ССК. По мнению большинства экспертов это нововведение слишком преждевременно, его время обязательно для наступит, но немного позже.
В подтверждении этих слов можно привести опыт ведущей страны Восточной Европы – Польши, обладающей развитой сетью строительных сберегательных касс. Уже в 1993 году был выбран курс на американскую модель, а именно институты секьюритизации ипотечных кредитов. В то же время другие страны бывшего социалистического лагеря пошли более простым путём классических немецких строительных сберегательных касс, не используя сложных механизмов секьюритизации в условиях только развивающейся рыночной экономики с её высокой инфляцией и переменной стабильностью. В итоге жилищную ипотеку в Польше не удалось поднять даже близко до уровня стран-соседей. «Доля выданных жилищных кредитов в ВВП составила в Польше лишь 0,8% в 1999 г. и 1,8% в 2002 г. А в Чехии и Словакии уже в 1999 г. доля всех жилищных кредитов в ВВП была 8,4% и 7% соответственно, в 2002 г. - уже 20% и 12,7%» [ii] .
Статья 12. Обеспечение возвратности кредитов по договору накопления сбережений
Кредит для улучшения жилищных условий, предоставляемый строительной сберегательной кассой, обеспечивается залогом приобретаемого за счет предоставленного строительной сберегательной кассой кредита и / или принадлежащего вкладчику на праве собственности недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В российских условиях это не только хороший дисциплинирующий заёмщика фактор, но и способ обеспечения возврата тела кредита и процентов по нему в случае серьёзных нарушений заёмщиком условий кредитного договора. Неурегулированной проблемой, с которой столкнулись многие коммерческие банки, осуществляющие выдачу ипотечных кредитов, оказались сроки реализации прав банка на заложенное заёмщиком недвижимое имущество. Всё чаще и чаще суды встают на сторону нерадивого заёмщика, защищая его конституционные права. До тех пор, пока юристами не будет решён этот сложный вопрос, строительные сберкассы, также как и банки, будут функционировать в условиях высоких рисков невозврата кредитов, и создание обязательных резервов не поможет их снизить (ст. 7 ч. 2 проекта закона).
Статья 20. Государственное гарантирование вкладов, размещенных в строительных сберегательных кассах
Государственное гарантирование по возврату строительных сберегательных вкладов, определенных договором накопления сбережений для улучшения жилищных условий, осуществляется в размерах и на условиях, определенных законодательством о гарантировании возврата вкладов граждан в банках Российской Федерации с учетом особенностей деятельности строительных сберегательных касс, установленных Банком России с настоящим Законом.
Уже на данном этапе понятно, что такой системой гарантирования возврата вкладов в строительные сберегательные кассы станет новоиспечённая система страхования вкладов, которая была неизвестна разработчикам законопроекта на момент его создания. Она хорошо зарекомендовала себя в деятельности банков, правда существенным её пока недостатком является невысокая по финансовым меркам сумма страхового возмещения – на данный момент до 100 тыс. рублей. Уже сейчас ясно, что остатки на депозитных счетах строительных сберегательных касс будут значительно выше величины среднестатистического вклада до востребования в банке. Пересмотр суммы страхового возмещения в сторону увеличения, по-видимому, является делом времени.
Система государственного гарантирования возврата вкладов является распространённым в мировой практике способом формирования доверия населения к вложениям в строительные сберегательные вклады, но, как правило, для полного эффекта эта система применяется вкупе с дополнительными мерами, такими как премии на вложения в строительные сберегательные кассы и налоговые льготы. Положительный пример таких стран, как Чехия и Словения, подтверждает эффективность таких дорогих для бюджета «инвестиций».
Ещё в 2003 году на стадии третьего чтения в Государственной Думе наибольшее количество протестов у депутатов вызывала необходимость введения премий по вкладам в стройсберкассы, о назначении которых упоминалось выше. Но по заверениям разработчиков законопроекта для поддержки функционирования ССК не потребуется большего финансирования из федерального бюджета, нежели предусмотренные ФЗ «О бюджете» дотаций гражданам, осуществляемые Правительством РФ на цели улучшения жилищных условий. Без этого средства индексации инфляции накопления граждан имеют риск постепенного обесценения. В идеале неплохой мерой против этого было бы установление процентной ставки премии, равной ставке рефинансирования Банка России.
Возникновение в России эффективной системы ипотечного кредитования как метода решения социальных и макроэкономических проблем невозможно ежеминутно. Для решения этих проблем настоящего мы должны вернуться к прошлому – к институтам строительных сберегательных касс, которые многим сегодня кажутся пережитком прошлого на фоне современных двухуровневых систем ипотечного кредитования. Для большинства населения России, у которого нет возможности оплачивать дорогие банковские кредиты, простая и хорошо зарекомендовавшая себя на протяжении более полувека система ССК - лучший способ обладать собственной квартирой уже сегодня.
· статус вкладчиков- участников;
· наличие контрактов со своими членами на предоставление кредитов;
· кредиты являются целевыми и направлены на финансирование приобретения жилья или его реконструкцию;
· наличие плана по накоплению первоначального взноса, регламентированного контрактом.
По первому признаку между кооперативом и сберкассой наблюдается серьёзное различие. Объединяющим условием для жилищно-накопительного кооператива, как организации преимущественно некоммерческой, является взаимное доверие круга людей, объединённых каким-нибудь фактором: общее место работы, проживания, желание жильцов старого дома улучшить свои жилищные условия. Как правило, посторонние люди не всегда имеют возможность беспрепятственно стать участником подобного предприятия. Если же приём и осуществляется, то определёнными группами людей через определённый период времени. Таким образом правление кооператива осуществляет управление и контроль за поступлением новых вкладов и оценивает возможности для выдачи кредитов участникам. Если же пайщик кооператива решит раньше времени покинуть предприятие, то он получает свою накопленную долю и уплачивает штраф – это является своеобразной защитой от необдуманных действий. Вся тяжесть финансовых потерь кооператива, вызванных неквалифицированными действиями администрации или нарушениями контрактов со стороны кооператоров, ложится равномерно на всех членов кооператива.
Для строительной сберегательной кассы, как организации во всех случаях коммерческой, такие условности не важны. Зачастую сберегательные кассы существуют в форме акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью. Не существует никаких серьёзных ограничений для вступления в ССБ: принято может быть любое лицо, обладающее постоянным доходом и способное равномерно вносить первоначальный взнос в любой момент времени. В любой момент вкладчик может забрать всю сумму своего вклада и начисленные к нему премии, и к нему не будет предъявлено никаких штрафных санкций.
Если жилищный кооператив в силу отсутствия должной компетенции у менеджмента не имеет права привлекать сторонние ссуды, например банковские кредиты, то Строительная Сберегательная Касса имеет на это все права.Но, как правило, удельный вес заёмных ссуд в капитале ничтожно мал.
Основным источников дохода для ССК является маржа между процентной ставкой по размещению кредитов и процентной ставкой по привлечению депозитов. Ставки по кредитам в Стройсберкассах, как правило, значительно ниже, чем в коммерческих банках, осуществляющих ипотечное кредитование, сроки, на которые предоставляются эти займы - длиннее. По крайней мере, по опыту восточноевропейских стран можно сказать, что доверие частных вкладчиков к сберкассам выше, чем к негосударственным коммерческим банкам, что прямо влияет на стоимость привлечения депозитов. Все доходы по решению управляющего органа распределяются между акционерами.
В этом отношении жилищный кооператив значительно более выгоден для отдельных небогатых категорий граждан, ведь за предоставляемые ссуды, в отличие от ССК, ссудных процентов не берёт, и лишь иногда возникает необходимость в оплате небольших административных расходов.
В большинстве стран Восточной и Западной Европы, где существует развитая система Строительных накопительных объединений, правительство для привлечения средств граждан во вклады и повышения веры в подобные социально важные учреждения ввело специальные премии на вложения. Впервые они появились в послевоенной Германии в 1952 году. Ставка в 25% явилась стимулом для населения к накоплению для восстановлению своих жилищ и страны в целом. Подобная ставка является не только удобным средством для привлечения инвесторов, но и инструментом инфляционной индексации накоплений. Механизм премий по вложениям в Строительные Сберегательные Кассы сделал в некоторых европейских странах эти вложения не только простым способом решения жилищного вопроса, но и выгодным средством инвестиций.
Что же приобретёт и что потеряет такая идеальная на первый взгляд схема строительных сберегательных касс в российских условиях? Сделаем краткий экскурс по ключевым и спорным моментам проекта Федерального Закона «О строительных сберегательных кассах» под авторством И.Д. Грачёва и О. Г. Дмитриевой и сравним его с реальностью.
Статья 2. Правовой статус строительных сберегательных касс
Строительная сберегательная касса создается и осуществляет свою деятельность в виде банка в организационно - правовой форме, установленной Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" для кредитных организаций.
Самый первый и самый спорный момент в законопроекте. На всех этапах его чтений он вызывал наибольшее количество разногласий среди депутатов Государственной Думы.
С одной стороны, придание строительной сберегательной кассе статуса такого кредитного учреждения, как банк, вызывает меньше проблем с созданием собственной правовой базы. В наличии собственный регулятор в лице ЦБ России, который осуществляет полный контроль над деятельностью строительных сберегательных касс от имени государства. Ст. 7 ч. 2 предусматривает создание «специальных нормативов, отличных от обязательных нормативов, устанавливаемых для банков». Разработчики закона совершенно правильно отметили в Ст. 3 «Особенности деятельности строительной сберегательной кассы» операции строительных сберегательных касс, идентичные некоторым банковским операциям, указанным в ФЗ «О банках и банковской деятельности»:
· привлечение денежных средств юридических и физических лиц во вклады;
· размещение привлеченных во вклады денежных средств физических и юридических лиц от своего имени и за свой счет;
· открытие и ведение банковских счетов физических лиц;
· осуществление расчетов по поручению физических лиц по их банковским счетам;
· купля - продажа иностранной валюты в безналичной форме;
· выдача банковских гарантий.
С другой стороны банку, как сложному финансово-кредитному учреждению, понадобятся высококвалифицированные кадры, что несомненно сделает дороже среднюю стоимость операций банка и отразится на доступности кредитных услуг вкладчикам. Не станут ли в таких условиях строительные сберегательные кассы «дублёрами» малораспространенных на рынке ипотечных банков и не потеряется ли сама идея классических немецких ССК? Ведь для схожих по принципам деятельности Жилищных Накопительных Кооперативов придание статуса банков не понадобилось.
Большое противоречие наблюдается и в отношении Строительных Сберегательных касс со стороны Жилищных Накопительных Кооперативов. Федеральный Закон №215-ФЗ от 30.12.2004 «О накопительных жилищных кооперативах» запрещает деятельность любых ссудно-сберегательных институтов, кроме жилищно-накопительных кооперативов . И это в то время, когда деятельность большинства существующих кооперативов напоминает деятельность ССК. Исправление этого противоречия вкупе с введением в действие ФЗ «О строительных сберегательных кассах» должно внести ясность на рынке ипотечного кредитования.
Но есть в российском проекте Закона «О строительных сберегательных кассах» черты, несвойственные классическому представлению о строительной сберегательной кассе:
Статья 3. «Особенности деятельности строительной сберегательной кассы»
3.3.3. Осуществлять сделки с ценными бумагами в следующих случаях:
- при размещении собственных акций и облигаций;
- при размещении свободных денежных средств в государственные ценные бумаги Российской Федерации, ценные бумаги Банка России, а также государственные ценные бумаги стран и центральных банков стран, входящих в число группы развитых стран;
- при размещении свободных денежных средств в эмиссионные ипотечные ценные бумаги российских эмитентов, имеющих высокий рейтинг долгосрочной ликвидности и закладные;
- при привлечении денежных средств в целях формирования кредитных ресурсов для выдачи кредитов по договорам накопления сбережений вкладчикам путем эмиссии ипотечных ценных бумаг.
С точки зрения большинства экспертов, необходимость ССК самостоятельно заниматься операциями с ценными бумагами - вопрос, требующий вдумчивого осмысления.
Как уже упоминалось выше, ССК может проводить внешние заимствования, в том числе путём выпуска таких ценных бумаг, как облигации. Это очень удобный инструмент для привлечения дополнительных средств в капитал стройсберкассы, позволяющий выдавать большее количество кредитов вкладчикам и на большие суммы. Управление им требует должной квалификации, так как несоблюдение пропорций в займах может создать серьёзный риск ликвидности организации. Как и в случаях с банками, мерой предупреждения подобного станет выпуск специальных указаний ЦБ о предельных размерах внешних заимствований не только в виде облигаций, но и межбанковских кредитов, на что указывает пункт 3.3.1 : «В целях обеспечения выполнения обязательств перед вкладчиками по выдаче им кредитов для улучшения жилищных условий в соответствии с договорами накопления сбережений привлекать денежные средства по договорам займа, межбанковского кредита».
Привлекает возможность ССК размещать свои свободные денежные средства в государственные ценные бумаги, которые, кроме высоких гарантий по ним и умеренной доходности, являются ещё и высоколиквидным средством хранения капитала. Думаю, что это условие вкупе с высокой надёжностью позволяет говорить об этом виде ценных бумаг как об оптимальном, если не единственном, источнике размещения свободных средств строительных сберегательных касс.
«Привлечение денежных средств в целях формирования кредитных ресурсов для выдачи кредитов по договорам накопления сбережений вкладчикам путем эмиссии ипотечных ценных бумаг» - это то, что в среде профессиональных участников фондового рынка и банкиров называют «секьюритизацией». Если говорить более простым языком, то секьюритизация – это выпуск ценных бумаг, обеспеченных платежами по ипотечным кредитам. Эта современная система создания обеспечения под выдачу кредитов уже давно успешно функционирует в Западной Европе. Но созданию такого эффективного механизма в российских условиях мешает ряд крупных факторов, в том числе несовершенство законодательства и неподготовленность к ним со стороны фондового рынка. Перечислению всех этих отрицательных условий можно посвятить отдельную публикацию. С максимально возможной в таких условиях отдачей этот инструмент используют только крупнейшие российские банки, обладающие высококвалифицированными специалистами, содержать штат которых позволит себе не всякая строительная сберегательная касса. Организация этого механизма только сыграет на удорожание услуг для вкладчиков и заёмщиков ССК. По мнению большинства экспертов это нововведение слишком преждевременно, его время обязательно для наступит, но немного позже.
В подтверждении этих слов можно привести опыт ведущей страны Восточной Европы – Польши, обладающей развитой сетью строительных сберегательных касс. Уже в 1993 году был выбран курс на американскую модель, а именно институты секьюритизации ипотечных кредитов. В то же время другие страны бывшего социалистического лагеря пошли более простым путём классических немецких строительных сберегательных касс, не используя сложных механизмов секьюритизации в условиях только развивающейся рыночной экономики с её высокой инфляцией и переменной стабильностью. В итоге жилищную ипотеку в Польше не удалось поднять даже близко до уровня стран-соседей. «Доля выданных жилищных кредитов в ВВП составила в Польше лишь 0,8% в 1999 г. и 1,8% в 2002 г. А в Чехии и Словакии уже в 1999 г. доля всех жилищных кредитов в ВВП была 8,4% и 7% соответственно, в 2002 г. - уже 20% и 12,7%» [ii] .
Статья 12. Обеспечение возвратности кредитов по договору накопления сбережений
Кредит для улучшения жилищных условий, предоставляемый строительной сберегательной кассой, обеспечивается залогом приобретаемого за счет предоставленного строительной сберегательной кассой кредита и / или принадлежащего вкладчику на праве собственности недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В российских условиях это не только хороший дисциплинирующий заёмщика фактор, но и способ обеспечения возврата тела кредита и процентов по нему в случае серьёзных нарушений заёмщиком условий кредитного договора. Неурегулированной проблемой, с которой столкнулись многие коммерческие банки, осуществляющие выдачу ипотечных кредитов, оказались сроки реализации прав банка на заложенное заёмщиком недвижимое имущество. Всё чаще и чаще суды встают на сторону нерадивого заёмщика, защищая его конституционные права. До тех пор, пока юристами не будет решён этот сложный вопрос, строительные сберкассы, также как и банки, будут функционировать в условиях высоких рисков невозврата кредитов, и создание обязательных резервов не поможет их снизить (ст. 7 ч. 2 проекта закона).
Статья 20. Государственное гарантирование вкладов, размещенных в строительных сберегательных кассах
Государственное гарантирование по возврату строительных сберегательных вкладов, определенных договором накопления сбережений для улучшения жилищных условий, осуществляется в размерах и на условиях, определенных законодательством о гарантировании возврата вкладов граждан в банках Российской Федерации с учетом особенностей деятельности строительных сберегательных касс, установленных Банком России с настоящим Законом.
Уже на данном этапе понятно, что такой системой гарантирования возврата вкладов в строительные сберегательные кассы станет новоиспечённая система страхования вкладов, которая была неизвестна разработчикам законопроекта на момент его создания. Она хорошо зарекомендовала себя в деятельности банков, правда существенным её пока недостатком является невысокая по финансовым меркам сумма страхового возмещения – на данный момент до 100 тыс. рублей. Уже сейчас ясно, что остатки на депозитных счетах строительных сберегательных касс будут значительно выше величины среднестатистического вклада до востребования в банке. Пересмотр суммы страхового возмещения в сторону увеличения, по-видимому, является делом времени.
Система государственного гарантирования возврата вкладов является распространённым в мировой практике способом формирования доверия населения к вложениям в строительные сберегательные вклады, но, как правило, для полного эффекта эта система применяется вкупе с дополнительными мерами, такими как премии на вложения в строительные сберегательные кассы и налоговые льготы. Положительный пример таких стран, как Чехия и Словения, подтверждает эффективность таких дорогих для бюджета «инвестиций».
Ещё в 2003 году на стадии третьего чтения в Государственной Думе наибольшее количество протестов у депутатов вызывала необходимость введения премий по вкладам в стройсберкассы, о назначении которых упоминалось выше. Но по заверениям разработчиков законопроекта для поддержки функционирования ССК не потребуется большего финансирования из федерального бюджета, нежели предусмотренные ФЗ «О бюджете» дотаций гражданам, осуществляемые Правительством РФ на цели улучшения жилищных условий. Без этого средства индексации инфляции накопления граждан имеют риск постепенного обесценения. В идеале неплохой мерой против этого было бы установление процентной ставки премии, равной ставке рефинансирования Банка России.
Возникновение в России эффективной системы ипотечного кредитования как метода решения социальных и макроэкономических проблем невозможно ежеминутно. Для решения этих проблем настоящего мы должны вернуться к прошлому – к институтам строительных сберегательных касс, которые многим сегодня кажутся пережитком прошлого на фоне современных двухуровневых систем ипотечного кредитования. Для большинства населения России, у которого нет возможности оплачивать дорогие банковские кредиты, простая и хорошо зарекомендовавшая себя на протяжении более полувека система ССК - лучший способ обладать собственной квартирой уже сегодня.
